Die Digitalisierung verändert die Gebäudebewirtschaftung grundlegend: Vernetzte Systeme sammeln, aggregieren und analysieren unterschiedlichste Daten in Echtzeit, die in einem Gebäude erzeugt werden, wodurch eine umfassende Transparenz in der Prozesssteuerung entsteht. Ob Energieversorgung, Funktionsüberprüfung oder Nutzerführung – alles geschieht aufeinander abgestimmt, permanent, vorausschauend.
Zukünftig wird eine intelligente Gebäudetechnik ein Aktivposten sein, der entscheidend für den Erfolg einer Immobilie ist. Eine Deloitte-Studie aus 2017 beziffert die mögliche Zeitersparnis durch vorausschauende Wartungsarbeiten auf bis zu 50 Prozent und die mögliche Verringerung von Wartungskosten auf bis zu 55 Prozent. Zu den Smart Buildings, die momentan in deutschen Großstädten gebaut werden, gehören in Berlin „Grand Central“ und „Cube“ sowie in der Hamburger HafenCity „The Pier“. Wie eine Predictive Maintenance-Strategie für Gebäude aussieht, welche Rolle eine moderne Gebäudetechnik spielt und warum beides wesentliche Faktoren sind, um Effizienzen zu erzielen, darüber hat QDS mit Frank Schröder, Leiter Facility Management bei Phönix Contact Deutschland, gesprochen.
QDS: Herr Schröder, durch die Digitalisierung verändern sich jahrzehntelang tradierte Prozesse in der Immobilienwirtschaft grundlegend. Unternehmensorganisationen werden zu Plattformen, Gebäude funktionieren vernetzt. Was bedeutet das für die Gebäudebewirtschaftung?
Frank Schröder: Die Digitalisierung hilft, nicht zeitgemäße Gebäude oder Liegenschaften im Bestand auf die erforderliche Funktionalität zu heben. Entscheidend sind Lebenszyklusbetrachtungen oder kurz gesagt der wirtschaftliche Erfolg im Betrieb von Gebäuden als Beitrag zum Unternehmenserfolg. Für den Nutzer einer Immobilie erhöht sich der Komfort. In Bad Pyrmont bei Phoenix Contact haben wir unser Industry Solution Center (18.000 Quadratmeter) genauso geplant. Die leichte Kommunikation der Technik war uns sehr wichtig. Das Gebäude war nicht wesentlich teurer, aber jetzt stellen wir fest, dass die laufenden Kosten sehr niedrig sind.
QDS: Neben der Bewältigung der digitalen Transformation stehen Immobilieneigentümer vor der Herausforderung, ihre Gebäude bis 2050 nahezu klimaneutral zu betreiben. Im Raum steht die Erhebung einer CO²-Steuer, falls ein Objekt dennoch das klimaschädliche Treibhausgas emittiert. In welchem Zusammenhang sind hier Smart Buildings und ist ein vorausschauendes Facility Management zu sehen?
Frank Schröder: Gerade der energieeffiziente Betrieb von Gebäuden ist eine Stärke eines digitalen Gebäudes. Durch die integrale Vernetzung der unterschiedlichen Gewerke haben wir in unseren Gebäuden eine erhebliche Reduzierung der Energieverbräuche erreicht. Das erkennen wir im Energiemanagement, welches fester Bestandteil der Gebäudeleittechnik ist. Ein Sprinklertank mit 400.000 Liter Wasser für den Brandschutz ist im neuen Gebäude gleichzeitig auch ein Kältespeicher. Mit der Restwärme im Blockheizkraftwerk (BHKW) machen wir im Sommer kaltes Wasser, welches am Wochenende und nachts den Tank kostengünstig kühlt. Tagsüber nutzen wir dann diese Kälte für die Klimatisierung des Gebäudes und der Serverräume.
QDS: Werden wir konkret. Über welche technische Ausstattung muss ein Gebäude verfügen, damit es sich vorausschauend bewirtschaften lässt? Ist die bisher häufig verwendete KNX-basierte Infrastruktur dazu überhaupt geeignet?
Frank Schröder: Ein effizientes Gebäude mit einem hohen Nutzerkomfort ist das Ziel. Dazu trägt die leichte Vernetzung der unterschiedlichsten Gewerke bei. Wenn ich als Facility Manager eine neue Anlage oder ein Gerät beschaffe, ist die leichte Einbindung ein sehr wichtiges Kriterium. An dieser Stelle kann die Kommunikation der Technik nicht die Grenze des Möglichen sein. Eine KNX-basierte Kommunikation ist ein Teil der vernetzten Infrastruktur. An dem Standort von Phoenix Contact in Bad Pyrmont „sprechen“ viele Gewerke miteinander. Das BHKW mit der Heizungsanlage, der Photovoltaikanlage, der Ladestation für das Elektroauto und der Beleuchtung bis zur Kaffeemaschine. Mit dieser Plattform, wir nennen sie Emalytics, kann man leicht die unterschiedlichsten Gewerke vernetzen und so effizient betreiben.
QDS: Betrachten wir das Thema Predictive Maintanence von der Nutzerseite. Welche Vorteile bietet sich ihm dadurch?
Frank Schröder: Wenn ich diese Perspektive als Chance nutze, eröffnen sich für einen innovativen Betreiber ganz neue Möglichkeiten. Eine Auswertung der Daten zeigt mir vorbeugende Perspektiven auf. Nehmen wir als Beispiel unser BHKW: Einen Ausfall durch eine defekte Zündkerze bedeutete früher immer Hektik. Mit der Möglichkeit, Daten von den Zündkerzen auf der Plattform auszuwerten, bekommen wir eine Handlungsempfehlung zum Wechseln der Zündkerzen in den nächsten drei Tagen. Jetzt wechseln wir zu dem Zeitpunkt, an dem es uns aus der Organisation und aus der Perspektive des Energiemanagement am besten passt. Und dies ist nur ein Beispiel von vielen anderen Möglichkeiten.
QDS: Die mit einer vorausschauenden Gebäudebewirtschaftung verbundene technische Komplexität scheint allerdings nicht trivial. Was würden Sie Eigentümern und Projektentwicklern sowie TGA-Planern empfehlen, wie sie sich die Thematik am besten erarbeiten?
Frank Schröder: Ja, ist dies so? Ich erlebe im Privaten gerade, dass sich zu Hause viele Geräte leicht vernetzen. Die „Alexa“ ist in meiner Familie angekommen. Sie ist Radio, Lichtschalter, steuert den Sonnenschutz, spricht mit der Heizung und dem Staubsauger, sie sagt mir den Wetterbericht für den nächsten Tag. Natürlich ist das im Privaten sicherlich eine andere Situation, als im beruflichen Alltag. Bei Phoenix Contact haben wir durch die Vernetzung der einzelnen Gewerke in der Liegenschaft den Nutzerkomfort gesteigert, zum Beispiel mit einer Indoornavigation und die Betreiberkosten im Vergleich zum Benchmark um bis zu 50 Prozent gesenkt. Dies ist auch im bestehenden Gebäude möglich.
